<<不動産用語集>>LIVELY ESTATE　翔栄住宅設備(株)

不動産取引における重要事項説明を、インターネット等を活用して対面以外の方法で行なうこと、またはその方法を導入すること。

重要事項説明は、宅地建物取引士が対面で行ない、書面を交付しなければならないとされていた（宅地建物取引業法）。しかし、情報技術を活用すれば、インターネット等を利用して説明し、電磁的方法で書面を交付することができるとして、賃貸取引は平成29年（2017）10月から、売買取引は令和3年4月からIT重説の本格運用が開始された。なお、令和4（2022）年5月の宅建業法改正により重要事項説明書の電磁的交付ができるようになっている。

IT重説を実施するに当たっては、主に次の点に留意が必要になる。１）取引士により重要事項説明が行なわれ、取引士証が提示されること、２）重要事項説明を受ける者が契約者本人であること、３）取引士が、必要な内容について伝達すること、４）取引士と重要事項説明を受ける者とのやり取りに十分な双方向性があること。

なお、実務に関する詳細は国土交通省より出されている「重要事項説明書等の電磁的方法による提供及びＩＴを活用した重要事項説明実施マニュアル」を参照する必要がある。

一定の法律効果を欲するという意思を外部に表示することである。
意思表示は次の3つの部分から構成されている。

1．内心的効果意思
具体的にある法律効果を意欲する意思のこと。例えば、店頭で品物を買おうと意欲する意思が内心的効果意思である。

2．表示意思
内心的効果意思にもとづいて、その意思を表示しようとする意思のこと。
例えば、店頭で品物を買うために、店員にその旨を伝えようとする意思である。
（なお、表示意思を内心的効果意思に含める考え方もある）

3．表示行為
内心的効果意思を外部に表示する行為のこと。
例えば、店頭で品物を買うために、店員にその旨を告げることである。

なお、内心的効果意思のもととなった心意は「動機」と呼ばれる。例えば、品物を家族にプレゼントしようという意図が「動機」である。しかし、現在は判例・通説では「動機」は原則として、意思表示の構成要素ではないとされている。

捺印された印影（印を紙などに押した跡のかたち）が、あらかじめ届けられた印影（印鑑）と同一であることを証明する官公署の書面。届出できる印鑑は一つに限られている。

公正証書の作成、不動産登記、重要な契約などの際に、文書作成者が本人であることを証明するため必要とされる場合が多い。

印鑑証明書の交付は、個人の印鑑については、通常、市区町村長が条例等に従って行なうが、商業登記に当たって提出した印鑑については登記所が担当する。　

印鑑届けをした印影を生む印が「実印」である。

不動産の売買契約において、不動産を売る人（または法人）を「売主」という。

また不動産広告においては、取引態様の一つとして「売主」という用語が使用される。

この取引態様としての「売主」とは、取引される不動産の所有者（または不動産を転売する権限を有する者）のことである。

宅地建物取引業者が営業を開始するにあたって、供託所に供託しなければならない金銭。この保証金は、宅地建物取引業者との取引によって生じた債権の履行を担保する機能を果たす。

営業保証金の額は、主たる事務所につき1,000万円、その他の事務所につき事務所ごとに500万円である。

なお、宅地建物取引業保証協会の社員は営業保証金を供託する必要はなく、代わりに同協会に対して弁済業務保証金分担金を納付しなければならないとされている。分担金の額は、主たる事務所につき60万円、その他の事務所につき事務所ごとに30万円である。

不動産の買主が、別の不動産を売却した代金をもって当該不動産の購入費用に充てることを「買い換え」という。

こうした買い換えでは、別の不動産の売却が不調に終わったときには、当該不動産の購入ができなくなるケースが多い。

そのため実際の不動産取引では、別の不動産の売却が不調に終わった場合には、買主は不動産を購入する契約を解除し、契約を白紙に戻すことができるという特約を盛り込むことがある。こうした特約を「買い換え特約」と呼んでいる。

「買い換え特約」は、買主が一定の場合に解除権を行使することを認める特約であるので、「買い換え特約」では次の事項を明記しておくのが望ましい。

1．買主に解除権が発生するための具体的な条件（どのような物件がいくらで、いつまでに売却できないときに買主に解除権が発生するのか）
2．買主が解除権を行使した際の売主の義務の内容（売主が契約締結時に受領した手付金や代金を返還するか否か）
3．買主が解除権を行使した際の買主の義務の内容（買主に損害賠償義務が存在しないこと等）

都道府県地価調査により公報された「基準地」の価格のこと。

都道府県地価調査は、国土利用計画法による土地取引の規制を適正に実施するため、国土利用計画法施行令第9条にもとづき、都道府県知事が毎年9月下旬に公表する土地評価である。

評価の対象となるのは、全国の約2万地点の「基準地」である。都道府県地価調査では、毎年7月1日を基準日として各基準地につき1名以上の不動産鑑定士等の鑑定評価を求め、これを審査・調整し、毎年9月下旬に公報する。この公報された価格を「基準地価」という。

このように都道府県地価調査は、地価公示から半年後の地価を評価するものであるので、地価の変動を速報し、地価公示を補完する役割を担っている。

債権者が裁判所を通じて、債務者の財産（不動産）を競りにかけて、最高価格の申出人に対して売却し、その売却代金によって債務の弁済を受けるという制度のこと。

一般財団法人のうち、行政庁の認定（公益認定）を受けたものをいう。
認定の主な基準は、

1）主たる目的が、法律に定める公益目的事業（公益に関する事業で不特定かつ多数の者の利益増進に寄与するもの）を行うことであること
2）公益目的事業を実施するための経理的基礎を有すること
3）技術的能力を有すること
4）特別の利益を与える行為を行わないこと
5）収支相償（公益目的事業に係る収入額がその事業に必要な適正費用を償う額を超えない）であると見込まれること
6）公益目的事業の比率が50%以上であると見込まれること
7）遊休財産額が1年分の公益目的事業費相当額を超えないと見込まれること
である。

公益認定を受けた財団法人は、名称中に「公益財団法人」という文字を独占的に使用する。また事業活動に当たっては法律による一定の規制に服さなければならない一方、税制上「特定公益増進法人」として優遇される。

個人のプライバシー保護のために、個人情報の収集・伝達を制限することをいう。

その背景には、ネットワーク技術によって情報の複製や伝播が容易になり、プライバシーの侵害などが懸念されているという事情がある。

個人情報を保護するための原則は、

1．適法かつ公正な手段による個人データの収集、2．利用目的に必要な範囲内での正確、完全、最新なデータの管理、3．利用目的の明確化、4．明確化された目的以外の使用を制限、5．データの紛失・破壊・修正・開示等のリスクからの保護、6．データの作成・運用方針の一般への公開、7．自己に関する個人データの確認、異議申立ての機会の確保、8．データ管理者の責任負担

であるとされる。

個人情報保護法は、これらの原則を実現するための仕組みとして制定された法律であるが、同法にもとづいて政府が定めたガイドラインが公表されている。不動産業は、個人情報を取り扱う機会が多い産業であるため、情報の保護について特に注意が必要である。

競売（または公売）の前提として、あらかじめ債務者の財産の売却等を禁止するような裁判所の命令のこと。

仮差押が、債務者の財産を一時的に凍結する命令であるのに対して、差押は競売（または公売）の手続きが開始すると同時に行なわれるものである。

差押の原因は、次の3つのどれかである。

1．抵当権等を実行するための任意競売が開始されたこと
2．裁判所の判決等にもとづく強制競売が開始されたこと
3．税金の滞納にもとづく公売が行なわれること

不動産の購入や賃借に際して、当初に発生する費用。

たとえば、賃貸住宅を借りる場合の初期費用は、敷金（退去するときの原状回復費用に充てるため前もって預ける金銭）、礼金（家賃とは別に賃借当初に支払う金銭、不要な場合もある）、前家賃（入居する当月の家賃）、仲介手数料、火災保険料、家賃保証のための保証料（保証人が保証する場合には不要の場合もある）、引っ越し費用などである。そのほかに、入居時に家具や家電を購入する場合には、その費用も加わる。

賃貸住宅に入居するための初期費用は、一般的に、家賃の５〜６ヵ月分程度とされている。

事業用地を確保するために、不動産会社が土地などを購入することをいう。

自らの事業のための購入のほか、依頼を受けて土地等を買収することも含まれる。買収を依頼されたときの方法には自ら買収した後依頼者に転売する場合と、依頼者の買収を媒介する場合とがある。

地上げの目的は土地を事業の用に供することであり、そのために必要となる、地上権の解消、家屋の撤去、借家人の立ち退きの実現などもその業務に含まれる。また、権利関係が複雑な市街地の開発などにあたっては、その調整等のため専門的な能力が要請されることもある。

公共事業のための用地買収も地上げと類似するところがあるが、買収価格は用地補償基準従って決められた価格でなければならず、最終的には土地収用に至ることなど、その性質は異なる。

個人に対する住宅資金の融資をいう。

主として民間の金融機関が担っているが、その円滑な実施などのため、（独）住宅金融支援機構（住宅金融公庫の廃止後、その機能の一部を引き継いだ組織）と連携することが多い。また、年金基金、共済組合などが融資する場合もある。

融資の期間、利率（固定金利か変動金利かを含めて）などの条件は、金融機関によって異なるほか、借入者の属性や状況等、金融機関との取引の状況に応じて多様である。その選択のために、借入と償還をさまざまにシュミレーションできるサービスも提供されている。

住宅ローンの実施に際しては、通常、融資対象となる住宅に担保権が設定されるほか、連帯保証人を求められることが多い。また、住宅販売会社が提携金融機関の融資を斡旋する場合もある（提携住宅ローン）。

なお、住宅ローンの負担軽減のための税制上の優遇措置（住宅ローン減税）があるほか、住宅ローン債権がSPCなどに譲渡され証券化される例も増えてきている。

成年被後見人を保護・支援するために、家庭裁判所が職権で選任する後見人のこと（民法843条）。成年後見人は、成年被後見人の財産を管理し、法律行為について成年被後見人を代理する権限を持つ（民法第859条）。

成年後見人は、成年後見制度によって成年被後見人に付される法的な機関で、成年被後見人を代表して行なう行為は広範である。ただし、成年被後見人が居住の用に供する建物・敷地について、売却、賃貸、賃貸借の解除等の処分を代理するときには、家庭裁判所の許可が必要である（民法第859条の3）。

相続や遺贈によって取得した財産に対して賦課される税をいう。

この場合の財産には、相続時精算課税制度の適用を受けて贈与により取得した財産を含む。

納税義務者は財産を取得した者であるが、税額の算定に際しては各種控除などが適用されるので、十分な注意が必要である。

一般的な相続税額の算出手順は次の通りである。

① 課税価格の算出
取得した財産の価額から、一定の生命保険金等の非課税財産の価額、小規模宅地に係る減額相当額などを減じ、相続時精算課税に係る贈与財産価額や3年以内の贈与財産の価額などを加算して、課税財産額を算出する。
② 相続税総額の算出
ア　課税遺産総額の算出：①で算出した課税価格から、遺産に係る基礎控除額（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）を減じる。
イ　法定相続人の取得金額の算出：アで算出した課税遺産総額を民法に定める法定相続分に従って取得したと仮定して、各法定相続人の取得金額を算出する。
ウ　法定相続分ごとの取得金額に応じた相続税額の算出：イで算出した金額に相続税率を乗じて算出する。税率は、取得金額に応じて、10％から55％まで累進的に定められている。
エ　相続税総額の確定：ウで算出した法的相続人ごとの相続税額を合計する。
③ 各人ごとの相続税額の算出
②エで確定した相続税総額を、各人の実際の相続割合に応じて按分し、相続税額を算出する。
各人ごとの相続税額＝②エの価額×各人の相続割合
④ 各人の納付税額の算出
③の価額から、相続人の属性に応じて、配偶者税額軽減、未成年控除などの各種税額控除額を減じ、各人の納付税額を確定する。この場合、財産取得者が被相続人の配偶者、父母、子供以外の者である場合には、相続税額の20％相当額を加算して納付税額が算出されることに注意が必要である。

相続税は、被相続人が死亡したことを知った日の翌日から10ヵ月以内に申告納税しなければならない。

宅地建物取引業とは「宅地建物の取引」を「業として行なう」ことである（法第2条第2号）。
ここで「宅地建物の取引」と「業として行なう」とは具体的には次の意味である。

1．「宅地建物の取引」とは次の1）および2）を指している。
1）宅地建物の売買・交換
2）宅地建物の売買・交換・貸借の媒介・代理

上記1．の1）では「宅地建物の貸借」が除外されている。このため、自ら貸主として賃貸ビル・賃貸マンション・アパート・土地・駐車場を不特定多数の者に反復継続的に貸す行為は、宅地建物取引業から除外されているので、宅地建物取引業の免許を取得する必要がない。
またここでいう「宅地」とは、宅地建物取引業法上の宅地を指す（詳しくは「宅地（宅地建物取引業法における～）」を参照のこと）。

2．「業として行なう」とは、宅地建物の取引を「社会通念上事業の遂行と見ることができる程度に行なう状態」を指す。具体的な判断基準は宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方の「第2条第2号関係」に記載されているが、主な考え方は次のとおりである。
1）取引の対象者
広く一般の者を対象に取引を行なおうとするものは事業性が高く、取引の当事者に特定の関係が認められるものは事業性が低い。
2）取引の反復継続性
反復継続的に取引を行なおうとするものは事業性が高く、1回限りの取引として行なおうとするものは事業性が低い。

媒介報酬（仲介報酬）とも。

宅地建物取引業者の媒介により、売買・交換・貸借が成立した場合に、宅地建物取引業者が媒介契約にもとづき、依頼者から受け取ることができる報酬のこと（詳しくは報酬額の制限へ）。

債権を保全するために、債務者（または物上保証人）が、その所有する不動産に設定する担保権のこと。債務者（または物上保証人）がその不動産の使用収益を継続できる点が不動産質と異なっている。

債権が弁済されない場合には、債権者は抵当権に基づいて、担保である不動産を競売に付して、その競売の代金を自己の債権の弁済にあてることができる。

所有する土地を一定の目的で有効に利用すること。その形態は多様で、特に定まってはいない。また、未利用地に限らず、現に利用している土地についても土地活用の対象となることがある。

土地活用の方法は、土地をそのまま賃貸して地代を得る方法と、土地に建物等を建設して収益を得る方法に大別される。前者は、初期費用は不要だが一般に収益性は低く、後者は、初期費用が必要になるなど事業性を帯びる場合が多い。

例えば、集合住宅を建設して賃貸する、貸駐車場にして経営する、店舗用地として賃貸する、老人ホーム等を建設しその施設を運営業者に貸すなどは、いずれも土地活用の例である。

土地活用に当たっては、目的を明確にしたうえで、土地利用規制を確認し、立地や環境に関する調査を行ない、事業性を評価するなど、活用の可能性や有効性について十分に検討する必要がある。

自己の販売価格とともに、比較対照のため他の販売価格を併記して表示すること。自己の販売価格が安いことなどを示すために用いられるが、適正に表示しないと不当な表示とされ、不当景品類及び不当表示防止法（景品表示法）による処分の対象となる。

例えば、同一ではない商品の価格や実際と異なる価格を比較対照価格として用いること、あいまいに二重価格を表示することなどは、不当な表示とされる。

ある依頼者（売主・買主・貸主・借主）が、ある宅地建物取引業者との間で媒介契約または代理契約を締結しているにもかかわらず、他の宅地建物取引業者がその依頼者を誘引して媒介契約または代理契約を締結することを「抜き行為」という。

依頼者の側から見た場合、先行する宅地建物取引業者と後行する宅地建物取引業者との間で二重に媒介契約または代理契約を締結することになる場合もあれば、先行する宅地建物取引業者との媒介契約または代理契約を解除して、後行する宅地建物取引業者との間でのみ媒介契約または代理契約を締結する場合もある。

いずれにしても、先行する宅地建物取引業者からすれば、依頼者を「抜かれた」ものと捉えることができるため、トラブルを招きやすい行為である。

なお、依頼者と先行する宅地建物取引業者との間で締結されていた媒介契約が「専任媒介契約」や「専属専任媒介契約」である場合には、依頼者は当該媒介契約に従って違約金を支払うこととなる可能性があるので、注意が必要である。

また、依頼者と先行する宅地建物取引業者との間で締結されていた媒介契約が「一般媒介契約（明示型・非明示型）」である場合には、依頼者は明示義務や通知義務を怠れば、当該媒介契約に従って違約金を支払うこととなる可能性がある。

宅地建物取引業者は、媒介契約を締結したときは、遅滞なく、一定の事項を記載した書面を作成し、宅地建物取引業者がその書面に記名押印し、依頼者（売主・買主）にその書面を交付しなければならない。
このとき交付される書面のことを「媒介契約書」と呼んでいる（宅地建物取引業法第34条の2第1項）。

また、媒介契約書に記載されるべき事項は詳細に法定されている。

物を支配する権能（占有権）を相手に移転すること。売買や賃貸借によって生じる民法上の概念である。現実に占有状態を実現することだけでなく、占有を移転する旨の意思表示も引渡しとされる。

引渡しを受けることは、動産に関する物権譲渡の対抗要件とされている。一方、不動産に関する物権譲渡の対抗要件は登記であって引き渡されることではないが、引渡しを受けることは、譲渡された事実を確定する上で重要な行為である。

建物の引渡しは、通常、鍵を渡すことによって行なわれる。

土地の引渡しは、建物付きであるか更地であるかによって費用の負担や手続きが異なる。たとえば、建物付きの土地を更地で引渡す場合には、引渡し前に、建物を解体し、埋蔵物を確認し、建物の滅失を登記するなどの作業が必要となる。一方、現況での引渡しであればこれらの手続きは不要である。いずれの場合も、引渡しを受けたら占有の事実を示す標識等を設置することが望ましい。

国土交通省が毎年実施する不動産鑑定士試験のすべてに合格し、国土交通大臣への登録を受けた者を不動産鑑定士という。

不動産鑑定士の登録を受けるには、不動産鑑定士試験に合格し、実務講習を受けることが必要である。

不動産鑑定士は職務上高度な倫理が求められるので、法律（不動産の鑑定評価に関する法律）の規定により、故意に不当な鑑定評価をした場合には、登録抹消などの厳しい懲戒処分が行なわれる。

また不当な鑑定評価をした疑いが生じた場合には、誰でも知事または国土交通大臣に対して資料を添えてその事実を報告し、適当な措置をとることを要求することができる（不動産の鑑定評価に関する法律第42条）。

居住の用に供する建物空間（居住部分）と、店舗、事務所など業務の用に供する建物空間（業務部分）とが合わさって、一つの建物となっている住宅。それぞれの部分は区分され、それぞれ独立して利用される。

住宅に関する各種の制度を併用住宅に対して適用する場合には、居住部分の床面積が全体床面積の半分以上を占めなければならないとされていることが多い。

なお、併用住宅に対して、全部が居住の用に供される建物を「専用住宅」という。

法務省の地方支分部局の一つで、登記、公証、人権などに関する事務を担当する。

法務局は全国に8ヵ所設置されている。また、その他の県庁所在地等には地方法務局（全国で42ヵ所）が置かれている。さらに、法務局、地方法務局は、所管する地域内にその支局および出張所を置いていて、全体では全国で約500ヵ所の事務所が存在する。

事務所の種類等によってその扱う事務の範囲が異なるが、不動産登記および供託に関する事務は、すべての事務所で取り扱われるため、事務所を一般的に「登記所」と呼ぶ（商業登記は、原則的に法務局または地方法務局のみで扱う）。

なお、法務局以外の事務所を含めて、登記を扱う事務所を単に「法務局」と呼ぶ習慣もあるので注意が必要である。

死別等により親権者がいない場合や、親がいても親権喪失等により親権を行なうことができない場合には、最後の親権者の指定（民法第839条）または家庭裁判所の職権による選任（民法第840条）によって、未成年者を後見する（保護する）者を置くことができる。
これを「未成年後見人」という。

未成年後見人は、未成年者の財産を管理し、法律行為を代表する権限を持つ（民法第859条）。

私法上の概念で、他人の土地を一定の目的のために使用収益する権利をいい、用益物権ともいわれる。

用益権とされるのは、民法で定める地上権、永小作権、地役権、入会権のほか、特別法による鉱業権、漁業権などである。
なお、用益権は、担保物権とともに制限物権を構成する。

不動産を売却し、その買い主から当該不動産を賃借する方法。英語のLeaseback。

リースバックすれば、不動産売却の収入を得た上で、その物件をそのまま使い続けることができる。一方で、賃借料を支払い続けなければならず、物件の利用に当たっては契約条件に従わなければならない。

リースバックは、利用・居住を継続したままで建物・住宅を資金化できることから、住宅ローン等の債権の任意整理やバランスシートの回復などに活用されている。

保証人（債務者が債務を履行しない場合に、その債務を債務者に代わって履行する義務を負う人）のうち、債務者とまったく同じ義務を負う保証人をいう。

通常の保証人には、催告の抗弁権（債務の履行を請求されたときに、まず主たる債務者に催告をなすべき旨を請求する権利）および検索の抗弁権（債務者の財産について執行するまで自己の保証債務の履行を拒むことができる権利）が認められるが、連帯保証人にはこれらの権利がない。つまり、債権者はいきなり連帯保証人の財産対して執行することができる。一般的に、銀行融資や消費者金融からの融資の際に求められる保証人は連帯保証人である。

不動産業界で使われる用語の意味としては、不動産取引（主として売買）の媒介報酬を配分すること、あるいはその際のルールをいう。

一つの取引に対する媒介報酬は、売り手と買い手が支払う報酬の総額であるが、複数の宅地建物取引業者が取引に関与した場合には、その配分を決めなければならない。配分についての決まったルールはないが、取引に当たっての貢献度に応じて配分されるのが通例である。

例えば、売り手・買い手が異なる業者に取引の媒介を依頼して成約すれば、一般的には、それぞれの依頼者が支払う報酬をそれぞれの業者がそのまま受け取るという「分かれ」となる。